4月广州集中供地土拍大战中，黄埔一共出了三宗摇号地，堪称霸气无疑，而三宗摇号地中有两宗位于知识城板块，一时间，知识城晋升为黄埔当红辣子鸡！

  如此看来，知识城大有接棒科学城，成为下一个热门板块的架势。在拍地狂欢后，片区放盘业主心态发生了什么变化？二手房市场是否“燥”起来？为了解详情，乐居君决定到知识城一探究竟。

  据了解，去年《中新广州知识城总体发展规划（2020-2035）》发布实施，知识城要建设成为全世界知识产权高地。各种利好因素的来袭，让知识城越来越成为大家关注的重点。目前在这里置业，从成交均价来看，整个板块一二手房单价没有超过3字头。

  首先新房方面，CRIC多个方面数据显示，知识城板块近一年新房的总体成交均价在2.3万元/㎡，而今知识城的房价由去年的22859元/㎡上涨到26470万元/㎡，年涨幅为15.8%。

  二手房方面，据链家多个方面数据显示，目前知识城板块在售二手房源有267套，均价在2.1万元/㎡左右。

  而4月最新多个方面数据显示，黄埔区一二手房成交均价在3.5万元/㎡。就此来看，知识城一二手房价格低于整个区域中等水准，但个别二手网红盘放盘价依旧高企，均价在3万元/㎡以上，在摇出高价地“扬眉吐气”后，网红盘们“底气”是否更足？乐居君的实踩报告将告诉你答案。

  本次乐居君实踩的二手盘最重要的包含万科幸福誉、时代天韵、绿地城，三盘均沿地铁14号线支线分布，均价也不相上下，在3.4-3.5万元/㎡之间。

  第一站，乐居君来到位于地铁14号线何棠下站较近的万科幸福誉，这是知识城目前人气最高的楼盘，该小区2010年建成，共94栋，10475户。目前，根据链家多个方面数据显示，小区4月二手参考均价在3.5万元/㎡，而3-4月成交均价在3.52-3.78万元/㎡。

  乐居君从何棠下地铁站A口出去，抬头便可看见楼盘，走几分钟就可进入小区，妥妥的地铁上盖。

  小区楼下就有商店、药店、超市、小吃、水果店、肉菜点等，能满足生活所需，对面是城南邻里中心商业体，亦可吃喝玩乐购物，配套相对成熟。

  距离小区最近的医院是位于何棠下地铁站D口的中山大学附属肿瘤医院（三甲）。

  学校方面，小区配建有幸福誉·伟才幼儿园，楼盘内有广州市二中会元学校，该校为黄埔区教育局下属的公办学校，委托二中教育集团管理。

  小区内绿化较完善，树木青葱，绿植较多，配建有冒险天地等可供娱乐的儿童乐园，生活气息较为浓厚。

  房源方面，首先看的是万科幸福誉二期建面约72.15㎡的北向2房1厅，房子在15楼，整栋楼高33层，两梯6户，总价248万元，折算均价为3.44万元/㎡。

  房子进门是入户花园，右侧厨房，厅出阳台，整体采光尚可，小户型布局较为紧凑，且阳台望出去靠马路边，会有噪音干扰。

  主次卧均带飘窗，主卧方正面积较大，采光较好。次卧略显狭小，一张上下铺床再加一张书桌和一把椅子几乎已经占满整个房间，仅留有一过道。

  房子为一手业主房源，处于“满二”状态，交易税费高。当初业主因预算有限买入这小户型，如今想置换大一些且交通更好的房产。

  而看的第二套房源，为建面约88㎡南向3房2厅户型，位于6层，总价320万元，折算均价为3.6万元/㎡。

  该房源也同样带入户花园，整体布局看，户型朝南采光好，进门右侧为厨房，面积较小。厅出阳台，望见的是一片施工工地，或会有噪音和粉尘影响。

  三间卧室均带飘窗，房间方正，因未放置家具，整体比较空泛，主卧面积最大，小次卧面积很小，只能做书房或定制成儿童房。

  这套房也是业主首次放盘，卖房后想置换物业。看房过程中，中介透露，“因知识城拍出摇号地，近期在这里看房的客户增多，成交也出现上升。”

  此外，中介补充到，“目前知识城二手房价尚算平稳，而随着今年广州实验中学开学，周边楼盘也会涨价。”

  而根据黄埔区教育局发布的最新招生方案，广州实验中学对口服务片区是凤凰湖小学、天誉小学、天景小学、天韵小学及九龙新城小学等服务地段，与会元学校初中部组团，以电脑随机派位的方式，招收符合政策的小学应届毕业生。

  而时代天韵就在万科幸福誉对面，两楼盘挨着，该盘也同样是知识城人气小区之一。

  该小区2010年建成，共38栋，3837户。目前，根据链家多个方面数据显示，小区4月二手参考均价在33919元/㎡，而3月成交均价在3.03-3.5万元/㎡。

  时代天韵与万科幸福誉共享生活配套，但前者景观更佳。小区南门可达凤凰湖，更有广东万里碧道。与万科幸福誉相比，时代天韵的周边的绿化景观更好，小区南门可达凤凰湖，更有广东万里碧道。教育方面，小区配建了天韵小学，可直升会元中学。

  小区内绿化较好，配有游泳池、球场等。与万科幸福誉不同，这里相对安静悠然。

  据了解，时代天韵出售的房源大户型较多，可满二进行交易的挂牌房源少，因此总价相对偏高。

  选看的第一套房源，位于8楼，建面约103㎡3房2卫朝南户型，总价390万元，折算均价为3.79万元/㎡。

  这套房挂牌的价格明显高于小区成交价，究其原因，房子要今年9月才“满二”，业主提前挂出，或是为了探价或提前锁客，因此报价也偏高。

  户型方面，整体布局方正，进门右侧厨房配有生活阳台。厅出阳台，竖厅设计。三间卧室带飘窗，主次卧均北向且面积较大，主卧带卫生间，次卧南向面积较小。

  在看房过程中，中介透露，4月连续出台楼市调控新政，对稳房价是有推动作用的。“此前时代天韵业主，也有出现过一天三个报价，一谈价就涨价的现象，现在这样的一种情况就少了。”

  第二套房源属于时代天韵一期，位于19层，是建面约118㎡的3房2卫户型，整栋楼高32层，2梯4户，总价425万元，折算均价为3.6万元/㎡。

  入门右侧为厨房，直通生活阳台，业主对阳台有进行封闭处理，放置了洗衣机和部分杂物。

  客厅为竖厅，厅出阳台，采光较好，客厅墙面已被小孩子画花，入手在大多数情况下要重新粉刷装饰。

  主卧北向，是套房且带大飘窗和一个阳台，采光和通风都不错，最大的亮点是阳台可实现“一线望湖”。两间次卧分别朝南、北，其中朝南的次卧采光通风不佳，窗户也不能打掉改装。

  小次卧和厨房之间是公卫，面积较小，而厕所窗户朝向生活阳台，生活阳台处于封闭状态，通风和光线都会有影响。

  该房源也是业主首次放盘，因已置换了白云的学区房，所以想卖掉这套，但业主不急于出手，价格合适才肯谈。

  据中介透露，自去年疫情后，时代天韵房价上涨明显，而今年趋于平稳，且4月板块摇号地的出现，也未有价格上的较动。

  在知识城板块人气排第二的广州绿地城，属于地铁上盖楼盘，位于地铁14号线户。

  根据链家多个方面数据显示，其4月二手参考均价为30441元/㎡，而3-4月成交均价在1.36-3.25万元/㎡之间，其中住宅普遍单价都在3万元以上，公寓的价格则是在1字头。

  小区对面是绿地缤纷城商业体，可满足吃喝购物日常生活，周边商店、小吃等配套也较为齐全。

  小区内绿化率较高，楼距不算密集，靠近地铁，小户型选择多，综合看来，更适合刚需上车。

  乐居君看的第一套房源，是位于22层的建面约92㎡朝南3房2厅户型，整栋楼共33层，2梯6户，总价为340万元，折合均价约3.69万元/㎡。

  进门为入户花园，左侧为一方正小厨房，面积较小。竖厅设计，厅出阳台，南向通透，高层光照充足。主次卧朝南，小次卧室朝西且面积小，仅有6㎡左右。

  整体装修较为简单，也算干净整洁，据了解，房子业主一直在出租，近期才打算卖掉。

  中介透露，目前广州绿地城租客较多，“在这里买房，就算不用做自住，也是不愁租客，小区入住率在9成以上。”

  而看的第二套房源，是位于21层北向建面约85㎡的3房2厅户型，总价为285万元，折算均价约3.35万元/㎡。

  房间虽为北向，但客厅通透，厅出阳台，采光尚可，简单装修，配简单家具，主次卧朝北，小次卧朝南，三个卧室均带飘窗，明卫不显昏暗。不足之处在于，从窗口外望，可见一处施工建筑，可听到建筑噪音。

  据中介透露，广州绿地城在新政前有上涨明显趋势，新政刺激后趋于平稳，而就算拍出摇号地，也并没带来很动。

  此前黄埔处于火热中，有放盘业主一天接到60个中介约看房，该盘也有出现过业主反复加价现象，中介苦笑道：“当时手上有能给7成首付和全款的客户，但仍难找到比较合适房源推荐。”

  总的来说，万科幸福誉的教育资源丰富是一大亮点，2-3房户型面积小，总价低，适合预算不高的刚需群体。

  至于时代天韵，也近地铁，但由于享有湖景资源，单价稍高，加上户型面积大，故总价会比前面两个小区高。

  从此次踩盘看来，在4月的新政出台后，“满2”房源遇冷，知识城板块房价上涨速度明显放缓，业主心态也不再强硬，即使两宗摇号地出现，也难以对市场掀起波澜。

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